חב' משרד ועסק בע"מ נ' אדסיאן ואח'

פסק דין

זוהי תביעה לפינוי דיירים מוגנים בשל אי תשלום דמי שכירות. נגד הנתבע 3 ניתן פסק דין בהעדר הגנה, כך שפסק דין זה אינו עוסק בו.

בבעלות התובעת חנות ומחסן המצויים ברחוב אגריפס 8 בירושלים (גוש 30074 חלקות 9, 10,14). ביום 27/11/71 השכירה התובעת את החנות לנתבעים 2-1 (ראו – נספח א' לתצהיר לובינסקי), וביום 01/01/91 השכירה התובעת לנתבעים 3-1 גם את המחסן (ראו – נספח ג' לתצהיר לובינסקי). אין מחלוקת על כך שהנתבעים 2-1 הינם דיירים מוגנים בחנות ובמחסן. עובר לחתימת הסכם השכירות הייתה קיימת בחנות גלריה, אשר השתרעה על חלק משטח החנות. מספר שנים לאחר תחילת השכירות, ביום 28/07/78, פנה הנתבע 1 לתובעת בבקשה: "להאריך את הגלריה עד הסוף של החנות" (ראו – נספח ד' לתצהיר לובינסקי). נציג התובעת דאז – רו"ח נויגרשל ז"ל – השיב לפניית הנתבעים במכתב מיום 12/09/78 אשר זו לשונו:

"לאחר בירור עם בעלי הבית ועם היועץ המשפטי של חברתנו הננו להודיעכם כי החוק קובע שלגלריה שנעשית בחנות יש לשלם דמי שכירות 2/3 מדמי השכירות של החנות עצמה. עם כניסת החוק החדש של דמי השכירות נשלח לכם חשבון חדש של דמי השכירות של החנות ואם הגלריה תיעשה תשלמו 2/3 נוספים"

(ראו – נספח ה' לתצהיר לובינסקי).

אין חולק על כך, שלאחר התכתבות זו הוארכה הגלריה והנתבעים החלו לשלם דמי שכירות מוגדלים כפי שדרשה התובעת. כך התנהלו להם הדברים על מי מנוחות במשך כשלושים שנה, עד אשר בשנת 2007 החלו הנתבעים לשלם את דמי השכירות באופן חלקי, ובחודש ספטמבר 2008 הם הפסיקו לחלוטין לשלם את דמי השכירות. ביום 23/08/09 פנה ב"כ התובעת במכתב התראה לנתבעים (נספח ו' לכתב התביעה המתוקן). הנתבעים השיבו במכתב משלהם (נספח ח' לכתב התביעה המתוקן), בו טען בא כוחם דאז, כי לא ברור מהתחשיבים שהועברו אליו כיצד נקבעו דמי השכירות. כמו כן, נטען במכתב כי הנתבעים מעולם לא הסכימו לשלם תוספת דמי שכירות בגין הגלריה, ובהמשך לכך נטען כי מאחר ובמשך שנים הנתבעים שילמו דמי שכירות הכוללים את התוספת בגין הגלריה, הרי שהנתבעים שילמו דמי שכירות ביתר במהלך השנים.

אחר הדברים האלה הגישה התובעת את התביעה שלפניי לפינוי הנתבעים מן הנכס ולתשלום חוב דמי השכירות בסך של 31,000 ₪ נכון ליום 10/01/10 (ראו – כתב התביעה המתוקן). חישוב החוב התבסס, כמובן, על גרסת התובעת, לפיה הנתבעים היו חייבים להמשיך ולשלם את התוספת בשיעור של 2/3 משטח כל הגלריה. הנתבעים טוענים בכתב הגנתם כי מעולם לא הוסכם על הוספת דמי שכירות בגין הגלריה או חלקה. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי במשך שנים הם שילמו את דמי השכירות שנדרשו מהם, אשר כזכור כללו את התוספת בגין הגלריה, אך ורק בשל איומים שהפנתה כלפיהם התובעת, לפיהם אם הם לא ישלמו אזי הם יפונו מהחנות.

לנוכח הטענות האמורות מונה בהסכמת הצדדים מומחה מטעם בית המשפט – רו"ח ראובן בכר – אשר חישב את חוב דמי השכירות לפי טענותיהם השונות של הצדדים. לפי חוות הדעת של המומחה, אם צודקת התובעת בטענותיה הרי שהנתבעים חייבים לה סך של 67,742 ₪ נכון ליום 30/06/11, ואם צודקים הנתבעים בטענתם לפיה אין לחייבם בתוספת דמי שכירות, אזי התובעת חייבת להם סך של 127,331 ₪ נכון ליום 30/06/11. המומחה אף ערך חישוב נוסף, על פי ההנחה שהנתבעים היו צריכים לשלם תוספת של דמי שכירות רק בגין אותו חלק של הגלריה שהושלם לאחר חתימת הסכם השכירות, קרי – 12 מ"ר גלריה. לפי חישוב זה התובעת חייבת לנתבעים סך של 67,112 ₪ נכון ליום 30/06/11. הצדדים לא חולקים על חישוביו של המומחה, ומכאן שהכרעת בית המשפט נדרשת אך ורק בשאלה העובדתית – האם הסכימו הצדדים להעלות את דמי השכירות לנוכח הארכת הגלריה.

דיון והכרעה

אין הסכם פורמאלי בין הצדדים אשר מעגן באופן מפורש ומפורט את ההסכמה לה טוענת התובעת, ברם הסכם בדבר הארכת הגלריה תמורת תוספת דמי שכירות יכול להיכרת גם בעל פה. במקרה דנא הוחלפו בין הצדדים מכתבים בדבר הגדלת הגלריה תמורת הגדלת דמי השכירות, והאמור במכתבים אלו בוצע הלכה למעשה במשך עשרות שנים. דבר זה מלמד בבירור על כך שהצדדים אכן הגיעו להסכם כנטען על ידי התובעת. הנתבע 1 אמנם טען בתצהירו כי מעולם לא ראה את המכתבים שצורפו כנספחים ד ו-ה לתצהיר לובינסקי, ברם הכחשה זו איננה יכולה לסייע לנתבעים, מפני שמי שהתכתב עם התובעת היה הנתבע 2 ולא הנתבע 1. אילו הנתבע 2 היה מתייצב לעדות ונותן הסבר לגבי ההתכתבות – ניחא, אולם נתבע זה לא התייצב לשום דיון וגם לא נתן תצהיר, ולכן אני קובע כי המכתבים אכן הוחלפו בפועל בין הצדדים, והם מבטאים אל נכון את שהוסכם ביניהם.

ב"כ הנתבעים טען בסיכומיו כי גם אם הגיעו הצדדים להסכמה כלשהי הרי שמדובר בהסכמה לפיה תמורת הגדלת הגלריה ב-12 מ"ר נוספים ישלמו הנתבעים, עבור השטח שהוגדל בלבד, דמי שכירות נוספים בשיעור של 2/3 מדמי השכירות ששולמו למ"ר עבור החנות עצמה. טענה זו הגיונית, כיוון שרוב הגלריה היה קיים עוד לפני חתימת הסכם השכירות המקורי, כך שיש להניח כי דמי השכירות הבסיסיים כללו בתוכם את התמורה בגין שטח הגלריה. דא עקא, שהטענה בדבר קיומו של הסכם לפיו תשולם תוספת בגין 12 מ"ר בלבד לא נטענה כלל על ידי הנתבע 1, אשר הן בתצהירו והן בחקירתו אחז בגרסה לפיה הוסכם שהגלריה תוארך ללא כל תמורה (ראו – סעיפים 1 ו-10 לתצהיר הנתבע 2, וכן – עמ' 19 לפרוטוקול ש' 3).

הטענה לפיה הוסכם כי הנתבעים ישלמו תוספת דמי שכירות בגין 12 מ"ר בלבד, נסתרת גם על ידי העובדה הפשוטה שהנתבעים שילמו במשך שנות דור את התוספת המלאה שנדרשה וזאת ללא כל מחאה. ונזכיר, לא מדובר בתוספת של מה בכך לדמי השכירות. בהקשר זה טענו הנתבעים כי שילמו את מלוא התוספת שנדרשה מהם בגלל פחדם מהגב' לובינסקי, אשר פעם אחר פעם איימה עליהם בפינוי. גם טענה זו אינה משכנעת, כפי שיוסבר להלן. מחוות הדעת של המומחה המוסכם עולה כי כבר ביום 12/09/78 החלו הנתבעים לשלם בפועל את התוספת שנדרשה מהם (ראו – עמ' 3 סעיף 8(א) לחוות הדעת). מועד זה מתיישב היטב עם תאריכי המכתבים שהוחלפו בין הצדדים בחודשים יולי – ספטמבר 1978 (נספחים ד ו-ה לתצהיר לובינסקי). אין מחלוקת על כך שבתקופה זו לובינסקי כלל לא עבדה עבור התובעת, וכלל לא הכירה את הנתבעים, שכן לפי סעיף 2 לתצהירה היא נכנסה לתמונה רק בשנת 1987. יוצא אם כן, כי תוספת דמי השכירות בגין הגלריה החלה להשתלם בתקופה שבה שימש רו"ח נויגרשל ז"ל כנציג התובעת, ולגביו העיד הנתבע 1 כי היחסים עמו היו טובים מאוד (ראו – עמ' 17 ש' 29, עמ' 18 ש' 14). על כן, אם מישהו איים על הנתבעים הרי שהיה זה רו"ח נויגרשל, אלא שלגביו לא טענו הנתבעים כי איים עליהם. להיפך, הנתבע 1 דיבר על נויגרשל המנוח בחום רב. טענת האיומים איננה משכנעת גם מן הטעם הנוסף שהנתבעים לא טענו שאיימו עליהם בפגיעה בלתי חוקית בגופם או ברכושם, אלא שאיימו עליהם בהגשת תביעת פינוי. איום כזה לאו איום הוא, ובוודאי שהנתבעים, שאינם חסרי ישע חלילה, לא היו משלמים בגלל איום שכזה תוספת משמעותית של 2/3 לדמי השכירות.

בשולי הדברים טוען הנתבע 1 כי במשך שנים הוא שילם את התוספת לדמי השכירות מבלי שידע מה עילתה של התוספת. גם טענה זו אינה משכנעת. התוספת שבה מדובר היא תוספת משמעותית לדמי השכירות, ולכן אין ספק שהנתבעים חשו בה היטב. הנתבע 1 אף הודה בכך בעקיפין בכך שהעיד כי שאל את לובינסקי מה פשר התוספת, אלא שלטענתו הוא קיבל ממנה תשובה מאיימת לפיה עליו לשלם, ואם לא יעשה כן אזי הוא יפונה מן החנות. גרסה זו לא משכנעת. שכפי שהוסבר לעיל, התוספת החלה להשתלם בתקופת נויגרשל ז"ל, ולכן על רקע היחסים הטובים ששררו בינו לבין הנתבעים, יש להניח שאם הנתבעים שאלו אותו מה הסיבה לתוספת דמי השכירות, אזי הוא לא סירב להסביר להם עבור מה נדרשת התוספת, מה גם שהוא כתב במפורש במכתבו (נספח ה' לתצהיר לובינסקי), כי התוספת נדרשת בגין הגלריה.

עמדתי לעיל על כך, שיש חוסר הגיון מסוים בכך שהנתבעים הסכימו לשלם תוספת שתחושב על מלוא שטח הגלריה, למרות שרוב הגלריה היה קיים כבר כאשר נחתם ההסכם הראשון. חוסר הגיון זה מצטרף לעובדה שבמכתבו לנתבע 2 (נספח ה' לתצהיר לובינסקי), כתב נויגרשל ז"ל כי התוספת של 2/3 נובעת מדרישות החוק, למרות שגם ב"כ התובעת איננו חולק על כך שאמירה זו חסרת בסיס. על רקע עובדות אלו טען ב"כ הנתבעים, בחצי פה, כי יסודו של ההסכם בין הצדדים בטעות או בהטעיה. גם טענה זו לא מקובלת עלי משום שהיא לא מתיישבת עם גרסת הנתבע 1, אשר לא טען להטעיה, אלא שלל קיומה של הסכמה כלשהי בין הצדדים, בין אם הסכמה כשרה ובין אם הסכמה שהושגה עקב טעות או הטעיה. טענת ההטעיה גם לא מתיישבת עם התנהגות הנתבעים במשך השנים הארוכות שבהן שלמו את כל שנדרש מהם.

לנוכח כל האמור לעיל, אני קובע כי הייתה בין התובעת לנתבעים הסכמה לפיה בעקבות הארכת הגלריה יועלו דמי השכירות בשיעור של 2/3, וכי הסכמה זו בוצעה בפועל במשך שנים ארוכות, עד אשר הנתבעים החלו להפר אותה בשנת 2007. התובעת התרתה בנתבעים בכתב כי אם לא ישלמו את המגיע מהם אזי תוגש נגדם תביעת פינוי (ראו – נספח ו' לכתב התביעה המתוקן). התראה זו באה בהמשך להתראות קודמות שנתנה בעל פה הגב' לובינסקי לנתבעים, כך לפי עדות הנתבע 1, אשר כינה התראות אלו "איומים". ההתראות שניתנו עולות בקנה אחד עם סעיף ו(11) להסכם השכירות הנוגע לחנות, ועם סעיף 3(ג) להסכם השכירות של המחסן, אשר מעניקים לתובעת את הזכות לדרוש את פינוי הנתבעים במקרה של אי תשלום דמי השכירות. אשר על כן אני קובע כי מתקיימות לגבי הנתבעים 2-1 עילות פינוי לפי סעיפים 131(1) ו-(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972.

אשר לראש הכספי של התביעה, בגדרו נדרשים הנתבעים לשלם את חוב דמי השכירות; על פי חוות דעת המומחה, שעל חישוביו אין חולק, ובהינתן הכרעתי לפיה על הנתבעים לשלם את דמי השכירות בתוספת 2/3 כפי שטוענת התובעת, אני פוסק כי על הנתבעים לשלם לתובעת סך של 62,742 ₪ נכון ליום 30/06/11, ובנוסף עליהם לשלם לתובעת דמי שכירות מלאים, כולל התוספת בשיעור של 2/3 כאמור לעיל, בגין התקופה שמיום 01/07/11 ועד היום.

מעדותו של הנתבע 1 עולה כי אחיו, הנתבע 2, גר בחו"ל כבר שלושים שנה (ראו – עמ' 16 ש' 17). לנוכח עדות זו אני קובע כי לגבי הנתבע 2 מתקיימת גם עילת פינוי בשל נטישה.

הנתבע 1 עותר לקבל סעד מן הצדק בנימוק שפינויו מן החנות ישבור את מטה לחמו, וזאת לנוכח מצבו הבריאותי וגילו אשר לא יאפשרו לו למצוא עבודה אחרת אם יפונה מן החנות. הנתבע 1 גם טוען כי אי תשלום דמי השכירות נבע ממחלוקת בתום לב בינו לבין התובעת. התובעת, מנגד, מדגישה את העובדה שדמי השכירות לא שולמו במשך תקופה ארוכה ואת העובדה שהפסיקה נוקטת בגישה מחמירה יותר במקרים שבהם מתבקש סעד מן הצדק לגבי שכירות בבתי עסק.

מקורו של הסעד מן הצדק בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972, אשר זו לשונו:

"132. סייג כללי לפינוי.